La Loi 16 représente la plus importante réforme du droit de la copropriété divise au Québec depuis la refonte du Code civil de 1994. Depuis l'entrée en vigueur de son règlement d'application le 14 août 2025, toutes les copropriétés divises de la province doivent composer avec de nouvelles obligations touchant le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance et l'attestation du syndicat. Ces exigences visent à corriger des lacunes bien documentées : vieillissement du parc immobilier, sous-financement chronique des fonds de prévoyance et manque de transparence lors des transactions.
Pour les syndicats, ces changements soulèvent plusieurs questions concrètes : quelles sont les échéances à respecter, qui peut produire ces documents, et quels sont les impacts financiers à anticiper ? Cet article détaille les principales obligations applicables aux copropriétés du Québec et les étapes à prévoir d'ici le 14 août 2028. Chez JG Lessard, nous accompagnons les syndicats et les promoteurs dans la planification rigoureuse de leurs projets de construction et de rénovation en tenant compte des exigences réglementaires applicables.
L'origine et les objectifs de la Loi 16
La Loi 16 a été sanctionnée par l'Assemblée nationale du Québec le 5 décembre 2019. Elle s'inscrit dans une démarche plus large visant à moderniser le cadre de la copropriété divise et à protéger à la fois les copropriétaires en place et les futurs acheteurs.
Les problèmes que la loi cherche à corriger
Pour comprendre pourquoi la Loi 16 a été adoptée, il faut se pencher sur trois problèmes récurrents dans la gestion des immeubles détenus en copropriété au Québec :
- Le vieillissement accéléré du parc immobilier, aggravé par l'absence de planification d'entretien à long terme
- L'insuffisance chronique des fonds de prévoyance, qui expose les copropriétaires à des cotisations spéciales imprévues
- Le manque d'information transmise aux acheteurs au moment d'une transaction, ce qui fausse l'évaluation de l'état réel de l'immeuble
Les dispositions entrées en vigueur progressivement
Certaines dispositions sont en vigueur depuis le 10 janvier 2020, notamment celles concernant la responsabilité accrue des administrateurs et les règles de majorité en assemblée. Les obligations les plus structurantes, soit le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance, nécessitaient toutefois un règlement gouvernemental pour préciser leur contenu et leur forme.
La date d'entrée en vigueur et le règlement d'application
La question de la Loi 16 date d'entrée en vigueur trouve aujourd'hui une réponse claire. Le règlement d'application, connu sous le nom de décret 991-2025, a été adopté le 30 juillet 2025 et est officiellement entré en vigueur le 14 août 2025.
Les échéances à retenir
À la question « la Loi 16 est-elle en vigueur », la réponse est oui. Deux dates clés s'appliquent désormais aux syndicats :
- 14 août 2025 : entrée en vigueur immédiate de l'obligation de fournir une attestation du syndicat lors de toute vente d'unité
- 14 août 2028 : date limite pour obtenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance conformes au règlement
La clause transitoire pour les documents existants
Les copropriétés qui ont pris les devants ne sont pas pénalisées. Un carnet d'entretien ou une étude du fonds de prévoyance produit entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 par un professionnel autorisé est reconnu comme valide, à condition de respecter le contenu prescrit par le règlement. La première révision devra néanmoins être réalisée selon le cycle applicable à la copropriété.
Le carnet d'entretien : contenu et exigences
Le carnet d'entretien est un document technique qui recense l'ensemble des éléments de l'immeuble, documente leur état et planifie les travaux à venir. Il sert également de base à l'étude du fonds de prévoyance.
Les éléments obligatoires du carnet
Pour être conforme, un carnet d'entretien copropriété Loi 16 doit comprendre plusieurs composantes précises :
- Un recensement complet des éléments de l'immeuble et de leur état actuel
- Une estimation de la durée de vie restante de chaque composante
- Un plan des réparations majeures et des remplacements couvrant une période d'au moins 25 ans
- Une estimation des coûts associés à chaque intervention prévue
- Les entretiens déjà réalisés et ceux à venir
Dans une copropriété, les éléments couverts par le carnet incluent généralement la structure, l'enveloppe du bâtiment, la maçonnerie, la toiture, les systèmes mécaniques et électriques, ainsi que les aménagements extérieurs.
Les professionnels autorisés à le produire
Seuls certains professionnels membres d'ordres reconnus peuvent produire et signer le carnet d'entretien :
- Les ingénieurs (OIQ)
- Les architectes (OAQ)
- Les technologues professionnels (OTPQ)
- Les évaluateurs agréés (OEAQ)
Les inspecteurs en bâtiment peuvent réaliser les relevés sur le terrain, mais uniquement sous la supervision d'un de ces professionnels. Le Code civil du Québec encadre par ailleurs les responsabilités du syndicat à cet égard.
La fréquence de révision
Le carnet doit être révisé périodiquement par un professionnel autorisé. La fréquence dépend des caractéristiques de l'immeuble :
- Tous les 5 ans pour la majorité des copropriétés
- Tous les 10 ans pour certaines petites copropriétés (8 unités ou moins, 3 étages ou moins, ou copropriété horizontale sans parties communes du bâtiment)
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L'étude du fonds de prévoyance
La Loi 16 introduit une obligation d'étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel indépendant du syndicat. Ce document complète le carnet d'entretien en chiffrant les besoins financiers de la copropriété sur le long terme.
Le contenu de l'étude
L'étude doit s'appuyer directement sur les données du carnet d'entretien et inclure plusieurs éléments essentiels :
- Une analyse des interventions prévues sur une période d'au moins 25 ans
- Une estimation des coûts année par année, ajustée selon l'inflation
- Une recommandation sur les contributions annuelles nécessaires pour éviter un déficit
- Un montant minimal recommandé à maintenir dans le fonds au début de chaque exercice
- Des recommandations spécifiques pour les parties communes à usage restreint (PCUR), le cas échéant
Un changement de philosophie
Contrairement à l'ancienne règle qui fixait les contributions à un pourcentage des charges communes, la loi exige désormais que les cotisations soient basées sur les besoins réels du bâtiment. Cette approche permet d'éviter le sous-financement chronique et de réduire le recours aux cotisations spéciales.
Les professionnels habilités
Les mêmes ordres que pour le carnet d'entretien peuvent produire l'étude, avec l'ajout des comptables professionnels agréés (CPA). Le professionnel doit être indépendant du syndicat : il ne peut être administrateur, copropriétaire ou gestionnaire de l'immeuble.
L'attestation du syndicat lors d'une vente
Depuis le 14 août 2025, toute vente d'une unité en copropriété divise doit être accompagnée d'une attestation du syndicat. Cette obligation s'applique sans délai de grâce et modifie concrètement le déroulement des transactions immobilières au Québec.
Le contenu de l'attestation
L'attestation résume l'état financier et technique de l'immeuble. Elle doit inclure notamment :
- Les réparations majeures réalisées au cours des 5 dernières années
- Les réparations et remplacements prévus pour les 10 prochaines années
- Les inspections et expertises menées à l'initiative du syndicat
- Les sinistres ayant affecté l'unité vendue ou les parties communes
- L'état des finances, incluant les fonds de prévoyance et d'auto-assurance
Les délais de remise
Le syndicat dispose de 15 jours pour remettre l'attestation à la suite d'une demande. Les informations qu'elle contient proviennent directement du carnet d'entretien et de l'étude du fonds de prévoyance, ce qui rend ces deux documents indispensables même avant l'échéance de 2028.
Les conséquences pour les syndicats non conformes
Un syndicat qui néglige ses obligations en vertu de la Loi 16 s'expose à plusieurs risques juridiques et financiers. Ces conséquences concernent autant le syndicat lui-même que les administrateurs à titre personnel.
Les risques juridiques
La loi permet l'inclusion de clauses pénales dans la déclaration de copropriété, ce qui signifie que le manque de conformité peut entraîner des conséquences directes pour les membres du conseil d'administration. Les administrateurs s'exposent également à une responsabilité accrue en cas de dommages liés à une planification déficiente.
Les impacts financiers et transactionnels
L'absence des documents exigés peut compliquer les transactions immobilières, les refinancements et l'obtention d'assurances. Les courtiers et assureurs intègrent de plus en plus ces éléments dans leur évaluation du risque. À moyen terme, le manque de planification mène fréquemment à des cotisations spéciales imprévues, source de tensions importantes entre copropriétaires.
En cas de dommages majeurs liés à un entretien déficient, les travaux après-sinistre peuvent également représenter des coûts importants qu'un fonds de prévoyance sous-financé ne permettra pas d'absorber.
Les types de travaux à anticiper dans le carnet d'entretien
Le carnet d'entretien doit couvrir l'ensemble des composantes d'un bâtiment résidentiel en copropriété, ce qui englobe une variété de travaux à planifier sur 25 ans. Comprendre les postes les plus importants permet au syndicat de mieux anticiper les coûts et les délais.
L'enveloppe du bâtiment
L'enveloppe constitue souvent le poste le plus coûteux dans une copropriété. Les travaux de maçonnerie, notamment la réfection des joints, le remplacement de briques endommagées et la restauration des façades, doivent être planifiés à intervalles réguliers. La toiture, les fenêtres et les portes extérieures font également partie des éléments qui ont un impact direct sur la durabilité du bâtiment et l'efficacité énergétique.
Les parties communes intérieures
Les corridors, les halls d'entrée, les escaliers et les systèmes mécaniques (chauffage, ventilation, plomberie, électricité) doivent être documentés dans le carnet. Les travaux de rénovation résidentielle touchant les parties communes nécessitent une planification coordonnée pour minimiser les impacts sur les occupants et respecter les budgets établis.
Les aménagements extérieurs et les stationnements
Les stationnements souterrains, les aires de circulation et les aménagements paysagers sont aussi couverts par le carnet d'entretien. Ces éléments font par ailleurs l'objet d'obligations distinctes sous la Loi 122 pour certaines copropriétés, ce qui renforce l'importance d'une planification intégrée.
Comment se préparer avant l'échéance de 2028
Bien que les syndicats disposent jusqu'au 14 août 2028 pour se conformer, reporter l'action n'est pas une stratégie recommandée. Plusieurs facteurs pratiques justifient une démarche proactive.
Agir tôt pour éviter l'engorgement
À mesure que la date limite approche, la demande auprès des professionnels autorisés augmentera. Cela risque d'allonger les délais d'obtention et de faire grimper les coûts. Les syndicats qui agissent rapidement bénéficient d'un meilleur choix de prestataires et de délais plus courts.
Ajuster graduellement les contributions
La première étude pourrait révéler un écart important entre les sommes actuellement accumulées et les besoins réels de l'immeuble. Commencer dès maintenant à augmenter graduellement les cotisations permet :
- D'éviter un choc financier brutal pour les copropriétaires
- De réduire le risque de cotisations spéciales élevées à court terme
- De démontrer une gestion responsable et proactive
Coordonner les deux documents
Faire réaliser le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance par le même professionnel ou la même firme assure une cohérence entre les deux documents et peut représenter des économies. Le carnet étant une étape préalable à l'étude, leur production simultanée simplifie le processus.
Pour les travaux qui seront éventuellement réalisés à la suite de ces études, travailler avec un entrepreneur général expérimenté en construction résidentielle permet également de maintenir la cohérence entre la planification et l'exécution.
Questions fréquentes sur la Loi 16 et le carnet d'entretien
Quand la Loi 16 est-elle entrée en vigueur au Québec ?
La Loi 16 a été sanctionnée le 5 décembre 2019, et certaines de ses dispositions sont en vigueur depuis le 10 janvier 2020. Toutefois, le règlement d'application qui précise les exigences du carnet d'entretien, de l'étude du fonds de prévoyance et de l'attestation du syndicat a été adopté le 30 juillet 2025 par le décret 991-2025. Il est officiellement entré en vigueur le 14 août 2025. C'est à cette date que l'ensemble des obligations structurantes sont devenues applicables aux copropriétés divises du Québec.
Quelles copropriétés sont visées par la Loi 16 ?
Toutes les copropriétés divises du Québec sont visées, sans exception. Cela inclut les petites et grandes copropriétés, les immeubles en hauteur, les copropriétés horizontales, ainsi que les copropriétés résidentielles et commerciales. Les obligations varient légèrement selon la taille de l'immeuble : les petites copropriétés de 8 unités ou moins, de 3 étages ou moins, ou les copropriétés horizontales sans parties communes du bâtiment peuvent bénéficier d'un cycle de révision de 10 ans au lieu de 5 ans pour le carnet d'entretien.
Qui peut produire un carnet d'entretien conforme à la Loi 16 ?
Le carnet doit être produit et signé par un professionnel membre d'un ordre reconnu : un ingénieur (OIQ), un architecte (OAQ), un technologue professionnel (OTPQ) ou un évaluateur agréé (OEAQ). Les inspecteurs en bâtiment peuvent réaliser les relevés de terrain, mais uniquement sous la supervision d'un professionnel autorisé. Le professionnel doit être indépendant du syndicat et ne peut être administrateur, copropriétaire ou gestionnaire de l'immeuble concerné.
Que doit contenir un carnet d'entretien selon la Loi 16 ?
Le carnet d'entretien doit recenser l'ensemble des éléments de l'immeuble et documenter leur état actuel. Il doit inclure un plan des réparations majeures et des remplacements couvrant une période d'au moins 25 ans, accompagné d'une estimation des coûts pour chaque intervention prévue. Il doit également documenter les entretiens déjà effectués et ceux à prévoir. Ce document sert de base à l'étude du fonds de prévoyance, qui s'appuie sur les données techniques et financières qu'il contient.
Quelle est la date limite pour se conformer à la Loi 16 ?
Les syndicats de copropriété ont jusqu'au 14 août 2028 pour obtenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance conformes au règlement. Ce délai de trois ans débute à l'entrée en vigueur du règlement, soit le 14 août 2025. En revanche, l'obligation de fournir une attestation du syndicat lors d'une vente s'applique immédiatement depuis le 14 août 2025, sans délai de grâce. Il est recommandé d'agir sans attendre l'échéance finale pour éviter les délais et les hausses de coûts liés à la demande croissante.
Qu'est-ce que la Loi 16 change pour le fonds de prévoyance ?
La loi introduit une obligation d'étude du fonds de prévoyance réalisée tous les 5 ans par un professionnel indépendant. L'ancienne règle qui fixait les contributions à un pourcentage des charges communes est remplacée par une approche basée sur les besoins réels du bâtiment. L'étude doit chiffrer les travaux à venir sur 25 ans, recommander des contributions annuelles suffisantes et fixer un montant minimal à maintenir dans le fonds. Les mêmes ordres professionnels que pour le carnet d'entretien peuvent produire cette étude, avec l'ajout des CPA.
Que risque un syndicat non conforme à la Loi 16 ?
Un syndicat qui ne respecte pas ses obligations s'expose à plusieurs conséquences. Sur le plan légal, des actions en responsabilité peuvent être intentées, et les administrateurs peuvent être tenus personnellement responsables, d'autant plus que la loi autorise l'inclusion de clauses pénales dans la déclaration de copropriété. Sur le plan pratique, l'absence des documents requis complique les transactions immobilières, les refinancements et l'obtention d'assurances. Le manque de planification peut également mener à des cotisations spéciales imprévues, source de conflits entre copropriétaires.
Un carnet d'entretien existant est-il reconnu par la Loi 16 ?
Oui, sous certaines conditions. Un carnet d'entretien ou une étude du fonds de prévoyance produit entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 par un professionnel autorisé (ingénieur, architecte, technologue professionnel ou évaluateur agréé) est reconnu comme valide, à condition qu'il respecte le contenu prescrit par le règlement. Cette clause transitoire permet aux syndicats proactifs de ne pas recommencer inutilement le travail. La première révision devra toutefois être réalisée selon le cycle applicable, soit 5 ou 10 ans après la date d'obtention.